空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

2026/04/22

空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

『被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たして当該家屋又は土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。

この特例措置は、平成31年度（令和元年度）税制改正要望の結果、特例の対象となる相続した家屋について、被相続人が相続の開始の直前において当該家屋に居住していたことが必要でしたが、老人ホーム等に入居していた場合（一定の要件を満たした場合に限ります。）も対象に加わることとなりました。

さらに、令和５年度税制改正要望の結果、2023年（令和５年）12月31日までとされていた本特例措置の適用期間が2027年（令和９年）12月31日までに延長されることとなり、特例の対象となる譲渡についても、これまでは当該家屋（耐震性のない場合は耐震改修工事をしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合が対象でしたが、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年２月15日までに当該建物の耐震改修工事又は取壊しを行った場合であっても、適用対象に加わることとなりました。この拡充については令和６年１月１日以降の譲渡が対象です。』
『』内は、国土交通省HPより引用

この文章にありますように「一定の要件を満たす」のが、非常に厄介ですので、この部分を含めて判りやすく説明します。

1.相続人または包括受遺者であること

譲渡（売却）した資産（家屋とその敷地）の前所有者（被相続人）の相続人又は包括受遺者であること。
包括受遺者：被相続人の遺言により財産の全部または一部を譲り受ける人のことで、相続人と同一の権利義務（財産も負債も引き継ぐ）を持っています。

2.相続開始の日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡（売却）したもの

この期間を過ぎて譲渡（売却）されたものは、対象外になります。

3.被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続

被相続人の住まいとして利用されていた家屋とその土地の両方取得している必要があります。

住まいとして利用されていない別荘などは対象外です。家屋のみの取得や敷地のみの取得も対象外です。

家屋（母家）とは別棟の離れ・倉庫等のみの取得も対象外です。

4.既にこの特例を受けていると対象外

家屋または敷地の譲渡（売却）で、すでにこの特例を受けている場合は、対象外です。

5.家屋の建築は、昭和56年5月31日以前の建築であること

昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、建築基準法の改正により「新耐震基準」となっています。この基準より前に建てられた建物が対象となります。

6.区分所有登記がされた建物以外の建物であること

区分所有登記がされた家屋（マンション等）は、対象外です。

7.被相続人が相続開始の直前に、その家屋に一人で住んでいたこと

賃借人や同居人がいた場合は、適用されません。

被相続人が老人ホーム等への入居で、その家屋に住んでいなかった場合は、適用となります。

8.譲渡先（買主）が第三者であること

譲渡先（買主）が、配偶者・一定の親族等、一定の同族会社の場合は、適用されません。

9.譲渡（売価）の対価の額が1億円を超えていないこと

譲渡（売局）の対価の額が1億円を超える場合は、適用されません。
譲渡の対価の額＝譲渡（売価）の対価の総額×母屋のうち被相続人の居住の用に供されていた部分の割合×相続で取得した持ち分の割合。

１０－Ⅰ－１.家屋又は家屋と共にその敷地を譲渡（売却）した場合、相続開始の時から譲渡（売却）の時まで、事業の用、貸付けの用、居住の用で使用していないこと。

一時的な利用や無償の貸付けの用も対象にはなりません。

10－Ⅰ－２.その家屋は、譲渡（売却）の時において、耐震基準に適合していること。

昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、耐震基準を満たしていませんので、耐震基準を満たすための耐震リフォームがされているか、または取り壊しがされてないと適用されません。

10－Ⅱ－１.家屋を取り壊した後にその家屋の敷地のみを譲渡（売却）した場合、その家屋は、相続の時から取り壊しの時まで、事業の用、貸付けの用、居住の用で使用していないこと。

一時的な利用や無償の貸付けの用も対象にはなりません。

10－Ⅱ－2.その家屋の敷地全てについて、相続の時から譲渡（売却）の時まで、事業の用、貸付けの用、居住の用で使用していないこと。

一時的な利用や無償の貸付けの用も対象にはなりません。

10－Ⅱ－3.その家屋の敷地全てについて、家屋の取り壊しの時から譲渡（売却）の時まで、建物又は構築物の敷地の用で使用していないこと。

一時的な建物などの敷地の用とした場合も対象にはなりません。

【留意事項】

１所法第58条、措法第31条の２、第31条の３、第33条～第33条の４、第34条、第34条の２、第35条の２、第35条の３、第37条、第37条の４、第37条の５、第37条の６第１項第２号、第37条の８、第39条の特例を適用する譲渡については、本特例の適用を受けることはできません。
他の相続人等への通知等について（項目「９」の判断に必要な事項です。） ⑴ この特例を受けようとする場合、あなたは、被相続人の住まいとして利用されていた家屋の母屋（被相続人居住用家屋）又はその敷地を取得した他の相続人等に対して、あなたが譲渡（対象譲渡）をした旨、対象譲渡の日、その他参考となる事項を通知しなければなりません（措法第35条第８項）。なお、上記の通知を受けた他の相続人等は、①既に、被相続人居住用家屋又はその敷地を譲渡していた場合、あなたからの通知を受けた後遅滞なく、その譲渡をした旨、その譲渡をした日、その譲渡の対価の額（特例対象外の部分を含みます。）、その他参考となるべき事項を通知しなければならないこととされ、②通知を受けた後に、同様の譲渡をした場合には、その譲渡をした後遅滞なく、同通知をしなければならないこととされています（同項）。 ⑵ 相続開始の時から対象譲渡の日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、あなたの対象譲渡に係る対価の額と⑴に記載の譲渡に係る対価の額の合計額が１億円を超えることとなった場合、この特例は適用できません。この場合の取扱いは次のとおりです（措法第35条第７項及び第９項）。Ａ上記⑴①の通知により、１億円を超える場合、この申告において本特例の適用はありません。Ｂ上記⑴②の通知により、１億円を超える場合、通知をした他の相続人等が、その譲渡の日から４か月以内に、修正申告及び納税をする必要があります。
この特例は、譲渡（売却）資産の前所有者（被相続人）からの相続又は遺贈により取得した持分に適用があるため、もともとあなたが所有していた持分については、本特例の適用はありません。
被相続人居住用家屋及びその敷地等を取得した相続人の数が３人以上の場合（措法第35条第４項）、差し引くことができる特別控除の金額は、2,000万円となります。

留意事項は、令和7年度分国税庁「被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円（2,000万円）の特別控除の特例チャックシート・措法35条3項」より引用

まとめ

いろいろな制約はありますが、大まかに次の3点がクリアできれば、一度税務署に相談するのが良いと思います。

1.昭和56年5月以前の建築の建物であること

2.相続開始の時から売却の時まで、貸したり（無償を含む）、住んだりしていないこと。

3.家屋が耐震基準を満たしている（耐震リフォーム済み）又は取り壊されていること。

以上

空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）